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Piano Casa Regione Lazio - Note sulla sua applicazione

A volte capita che si possa essere poco convinti in merito a una novità legislativa perché consapevoli che il rilancio economico possa percorrere altre strade. A volte si ritiene che le esigenze del territorio italiano siano poco al centro dell’interesse del legislatore. A volte, ancora, si pensa che l’obiettivo di alcune norme sia proclamato a fini politici e velleitario per ciò che persegue.

Questi tre sentimenti sono stati presenti all’epoca della presentazione del Piano Casa, alcuni anni or sono. Tuttavia è indubbio che, nel panorama complesso e contraddittorio delle leggi italiane, alcune indicazioni e soluzioni tecniche all’interno delle disposizioni attuative del Piano Casa possano aiutare e dare risposte a esigenze urbanistiche che frequentemente occorrono nelle case di oggi.

Il presente contributo è una disamina preliminare sulle opportunità offerte dalla Legge sul Piano Casa. Entrata in vigore nell’accezione attuale ormai nel 2011, grazie alle deroghe su alcuni strumenti urbanistici, la legge permette, in determinati contesti abitativi, possibilità costruttive altrimenti impedite. La norma contiene un ventaglio di soluzioni che vanno dal “semplice” ampliamento dell’edificio all’aumento delle unità immobiliari, dai cambi di destinazione di uso alla demolizione e ricostruzione edilizia. Nel patrimonio disastrato e spesso brutto presente nelle nostre città può rappresentare un’occasione, oltre che per incrementare il patrimonio abitativo, per migliorare il panorama cittadino.

Il “Piano Casa” è stato pensato per rilanciare i settori occupazionali, economici e abitativi attraverso la razionalizzazione e il rinnovo del patrimonio esistente. La legge permette di incrementare la volumetria degli edifici esistenti residenziali e non residenziali, di cambiare la destinazione d’uso da non residenziale a residenziale, di intervenire con demolizioni e ricostruzioni, di recuperare a fini residenziali i volumi accessori e pertinenziali degli edifici. Ovvero consente, in deroga alle previsione degli strumenti urbanistici edilizi comunali vigenti o adottati, determinati interventi di seguito illustrati. La normativa di riferimento fa capo alle Leggi Regionali (Regione Lazio) del 13 agosto 2011 n°10 e n°12.

L’Ambito di Applicazione della legge prevede la possibilità di intervenire principalmente su edifici:

  • legittimamente realizzati e ultimati
  • non ultimati, purché sia presente un titolo abilitativo
  • ultimati e con titolo abilitativo in sanatoria.

La legge stabilisce con precisione anche la non applicabilità degli edifici in aree vincolate, centri storici (PTPR), aree protette, demanio marittimo, piani di bacino, demanio marittimo, strategiche per la mobilità, di rispetto per strade e ferrovie, e altri contesti con particolari vincoli del PTPR.

La conclusione della legge è fissata al 31 gennaio 2015, mentre le tipologie di intervento ammesse sono, tra le altre:

  1. l’ampliamento degli edifici
  2. il cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale
  3. la sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione degli edifici
  4. il recupero dei volumi accessori e pertinenziali degli edifici esistenti
  5. l’adeguamento Sismico

Le procedure vanno effettuate presso il Comune dove ricade l’intervento in oggetto.

L’ampliamento degli edifici può riguardare (art.3):

  • Edifici residenziali uni/plurifamiliari (case singole, case a schiera, ville, ecc.)  - + 20% fino a un max di 70 mq
  • Edifici destinati a servizi socio-assistenziali - + 20% Fino a un max di 200 mq
  • Edifici a destinazione non residenziale
    1. + 20% Fino a un max di 200 mq
    2. +25% fino a un max di 500 mq per le attività produttive e artigianali
  • Edifici a destinazione mista
    1. + 20% Fino a un max di 70 mq per il residenziale –
    2. + 25% Fino a un max di 200 mq per il non residenziale

Le percentuali sopra indicate possono essere incrementate di un ulteriore 10% nel momento in cui vengano adottate tecnologie rinnovabili con potenza non inferiore a 1 Kw di potenza nominale.

La legge stabilisce anche alcune specifiche condizioni realizzative, tra le quali:

  • la realizzazione in adiacenza, in aderenza o anche attraverso la costruzione di un corpo edilizio separato e pertinenziale;
  • l’aumento del numero delle unità immobiliari;
  • il rispetto alle distanze ed altezze di cui agli artt. 8 e 9  del DM 1444/1968.

ampliamento edifici unifamiliari e plurifamiliari regione lazio 

Il cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale finalizzato al reperimento di alloggi a canone calmierato (art. 3) interessa invece, attraverso ristrutturazione, demolizione e ricostruzione e nuova edificazione, le seguenti tipologie:

  • Edifici non residenziali che al 30/09/2010 risultino:
    1. dismessi o mai utilizzati
    2. in corso di realizzazione e non saranno ultimati e/o per i quali sia scaduto il titolo abilitativo
    3. in via di dismissione limitatamente agli edifici direzionali
  • Edifici adibiti a strutture sanitarie che cessano l’attività
  • Aree non residenziali libere nell’ambito di piani o programmi attuativi (pubblici o privati) anche se decaduti
    1. immobili residenziali fino a un max di 10.000 mq. di SUL e comunque non oltrre la superficie non residenziale prevista dal piano + 10% dell’intera volumetria del piano stesso proporzionalmente distribuita.

Le percentuali di ampliamento possono arrivare fino al 30% calcolato sulla Superficie lorda esistente. Anche in questo caso sono presenti alcune limitazioni inerenti le zone interessate dall’intervento. E comunque, la legge prescrive alcune formule di compensazione nel momento in cui si usufruisce dei vantaggi edificatori, quali la presenza di un tot di locazioni calmierate, il pagamento di importi all’amministrazione, la costruzione di opere di adeguamento urbano o costruzione di parcheggi a seconda dei casi.

Interventi di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione degli edifici (art.4)

Possono essere interessati a questa tipologia di intervento gli edifici: 

  1. residenziali per almeno il 50%,
  2. prevalentemente non residenziali,
  3. Edifici plurifamiliari in stato di degrado > 500 mq.
  4. Edifici residenziali in area agricola realizzati dopo il 1950 

Questi fabbricati, secondo la appartenenza alle suddette categorie, ottengono premialità differenti. E’ possibile un incremento di un ulteriore 10% nel caso in cui si utilizzi la procedura del concorso di progettazione. La legge determina alcune prescrizioni operative sia a favore di locazioni calmierate sia di miglioramento territoriale.

Recupero dei volumi accessori pertinenziali degli edifici esistenti (art. 5): l’articolo si riferiscespecificatamente a edifici:

  1. residenziali per almeno il 50%
  2. prevalentemente residenziali ubicato in zona agricola
  3. prevalentemente a servizi finalizzati all’attività sportiva 

Il premio realizzativo va da un minimo del 20% (70 mq) a un massimo del 50% nel caso di edifici destinati ad attività sportive. Le compensazioni sono legate alla realizzazione di parcheggi privati, purché la superficie da destinare a parcheggio non sia inferiore di 20mq.

ampliamento edifici regione lazio 

Gli incentivi per l’adeguamento sismico degli edifici esistenti (art.3 bis) sono stati redatti con l’intento di incentivare l’adeguamento di un intero edificio esistente secondo quanto previsto dalla vigente normativa antisismica. Le percentuali di incremento sono così pensate:

  • Fino al 35% della volumetria o della superficie utile esistente, fino a un massimo di 90 mq, per gli edifici di cui all’art.3, comma 1, lett a) e b), ricadenti nella zona sismica 1 o nella sottozona sismica 2a  o  2b;
  • Fino al 25% della volumetria o della superficie utile esistente, fino a un massimo di 80 mq, per gli edifici di cui all’art.3, comma 1, lett a) e b), ricadenti in sottozona sismica 3a o nella sottozona sismica 3b.

adeguamento sismico edifici regione lazio

I titoli abitativi (Art.6) necessari per avviare le procedure del Piano Casa sono due: la DIA e il Permesso di Costruire.

Con la Dia possono essere avviate le procedure inerenti le seguenti tipologie di realizzazione: l’Ampliamento, i Cambi di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale < 500 mq, la Demolizione e ricostruzione < 500 mq.  e il Recupero volumi accessori e pertinenziali (art. 5 ).

Nel caso di operazioni più importanti c’è bisogno del Permesso di costruire, il cui ottenimento è subordinato all’esito di una specifica Conferenza dei Servizi (entro 90 gg. dalla domanda), che presiede, quindi, ai Cambi di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale e la Demolizione e ricostruzione - entrambi per fabbricati maggiori di 500 mq.

 

Schemi illustrativi ripresi dalla brochure esplicativa della Regione Lazio.
 
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