I have the simplest tastes. I am always satisfied with the best

 

 Oscar Wilde 

Blog

CONSULENZA

  • Architettura
  • Ingegneria
  • Management

Progettazione

Progettazione 

  • Impianti 
  • Energia
  • Opere Civili
  • Interni
 

Procedure

Procedure 

  • Comune
  • Regione
  • Enti

Siete pronti a investire nel mercato immobiliare romano?

Articolo inglese

Il mercato immobiliare romano ha mostrato una scarsa performance negli ultimi due anni. Ciò ha causato una salutare riduzione dei prezzi delle proprietà, anche nei quartieri più agiati.

“Acquistare una residenza londinese va ben oltre qualsiasi più spericolato sogno di ognuno di noi”. In questo modo inizia l’articolo di Jonathan Prynn pubblicato nell’ “Evening Standard” del 16/12/2013. Il pezzo affronta il tema del mercato delle case di lusso nella capitale inglese. Il giornalista sottolinea come residenze importanti comportino costi ancora più impegnativi. La lettura di questo pezzo può dare lo spunto per scrivere alcune note sull’argomento. Ossia proporre una breve analisi sull’Italia, dove le cose sono andate in modo diverso da Londra.

Il mercato immobiliare romano ha sofferto una crisi prolungata. E’ stato amplificato il disastro economico italiano. Così anche se il panorama mostra che zone di particolare pregio resistono alla perdita di valore del settore, le restanti parti della città hanno subito una pesante contrazione economica, fino al 20% dei valori di qualche anno fa. Anche in importanti aree del centro storico. Per questo motivo chi investe in immobili potrebbe trovare opportunità qualora volesse acquistare una proprietà a Roma.Costo al mq degli appartamenti a Roma

Tabella 1: costo per mq e differenza in percentuale

 

Una città come Roma non offre respiro internazionale come Parigi o Londra, tuttavia rimane una delle città più belle del mondo. E chi ama la città eterna potrebbe acquistare appartamenti in alcuni quartieri del centro cittadino per una spesa accettabile (rispetto a Londra). Alcune ragioni hanno contribuito a mantenere il prezzo medio delle proprietà di questi quartieri basso. Una di queste è che ai romani non piace abitare nei vecchi rioni. E’ impossibile guidare la macchina nel centro cittadino. E tutti sanno che i romani, ancora oggi, preferiscono spostarsi con l’automobile invece di prendere l’autobus. Un altro motivo sta nel fatto che molti appartamenti appartengono a cittadini anziani e le case difficilmente passano alle successive generazioni perché i giovani preferiscono abitare in altre aree. 

Vediamo come il mercato immobiliare si sia sviluppato in quattro specifiche zone cittadine: 

  • Aventino
  • Via Giulia 
  • Corso Trieste 
  • Esquilino

Aventino e Via Giulia sono due delle aree centrali più lussuose di Roma. Vi sono tra le case più costose di Roma e sono quelle che si sono difese meglio dalla caduta dei prezzi degli ultimi due anni. La prima, Aventino, è uno dei sette colli di Roma e si trova di fronte al Palatino, il colle ove la legenda, e l’archeologia, indicano come luogo della fondazione della città da parte di Romolo (primo re di Roma). Via Giulia è il cuore della zona rinascimentale di Roma, realizzata per volere di Papa Giulio II all’inizio del Cinquecento.

Con una differente prospettiva, Esquilino e Corso Trieste rappresentano l’altra parte della medaglia. Esquilino è un quartiere borghese costruito all’inizio del secolo scorso vicino la Stazione Termini. Dopo una prolungata età dell’oro il quartiere ha sofferto una lunga decadenza fino a qualche anno fa, quando è diventato attrazione per attori e artisti che hanno scelta l’area per viverci. Al contrario, la zona di Corso Trieste – durante il Fascismo Benito Mussolini ebbe qui la sua residenza (e anche lo scrittore Luigi Pirandello aveva qui casa) – ha sempre mantenuto l’aura di quartiere residenziale di prestigio. Questa è la zona dove gli alti ranghi dei burocrati statali hanno avuto la loro residenza. Ancora oggi il quartiere conserva importanti edifici e belle costruzioni.

Qual è stato il comportamento del mercato immobiliare mercato tra il 2011 e il 2013. Nella tabella 1 si possono trovare i valori stimati per metro quadrato (minimi e massimi) dei contratti conclusi nel periodo esaminato. Nella colonna di destra possiamo vedere il tasso di variazione (crescita /riduzione) del periodo.  I valori riportati nelle tabelle sono cifre registrate di semestre in semestre. Queste informazioni sono il risultato di analisi periodiche eseguite dall’Agenzia delle Entrate, dipartimento del Ministero dell’economia (http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0). Le statistiche riguardano gli accordi conclusi formalmente nei mesi precedenti. Ciò significa che le cifre indicate si riferiscono a trattative di compravendita iniziate mediamente nove mesi prima della data del report. In questo modo se leggiamo 2° semestre 2012, sappiamo che le quotazioni riguardano trattative avvenute tra il giugno 2011 e il gennaio 2012.

Sempre nella tabella 1 possiamo osservare l’oscillazione del costo per mq. delle proprietà per le loro quotazioni minime. Mentre i prezzi delle aree più ricche hanno mantenuto il loro valore anzi l’hanno accresciuto, osserviamo nei quartieri di Esquilino e Corso Trieste una decrescita del 10% in un anno e mezzo.  

Il quartiere di Via Giulia, per esempio, ha avuto nei suoi valori più bassi una crescita apprezzabile (+3,45%) raggiungendo il valore medio di compravendita di € 7.300/mq. L’Aventino, da un punto di vista percentuale, ha avuto una performance ancora maggiore in percentuale, raggiungendo una quotazione media per le compravendite di € 5.600 pari a una crescita del 4,11% (Tabella 2). 

Nelle altre due aree l’andamento registrato è andato in senso contrario. Infatti, le case del quartiere Esquilino come anche quelle del quartiere Trieste hanno subito una contrazione rispettivamente del 10,00 % e del 10,87 % nei loro valori più bassi. Parliamo quindi del valore per mq pari a € 4.000 nel caso di acquisto di una casa nell’Esquilino e di € 5.100 per l’altro quartiere (tabella 2).

Costo minimo al mq degli immobili a Roma

Tabella 2: costo per mq – Diagramma dei valori minimi

 

L’andamento dei valori massimi è andato in un modo simile (Tabella 3). Aventino e Regola mantengono le loro posizioni mentre Esquilino e Corso Trieste perdono terreno. La decrescita dei valori minimi delle proprietà appare, comunque, meno drastico di quanto sia accaduto nei valori massimi. Le compravendite effettuate nel quartiere dell’Aventino nei loro valori più alti hanno subito una variazione positiva del 6,02% con un prezzo medio per mq pari a € 8.300. Nel quartiere di Via Giulia, i prezzi sono rimasti costanti. Forse perché le quotazioni più alte erano già elevate € 10.300 già dal 2011. Tutt’altra cosa nei quartieri Esquilino e Corso Trieste. Nel primo abbiamo avuto una decrescita del 5.56% con un costo per mq contratti stipulati pari ad € 5.400. Nel secondo siamo stati testimoni di una riduzione del costo ancora maggiore in percentuale pari al 6,25%, con una quotazione per mq. di € 6.400.

Costo massimo al mq degli immobili a Roma

Figura 3: costo per mq – diagramma dei valori massimi
 

Da questa breve analisi alcune deduzioni si possono trarre. Il mercato immobiliare romano ha subito una contrazione sostenuta negli ultimi anni, fino al 20% nelle zone periferiche. Le zone più prestigiose centrali, ovvero nelle quali vi sono contesti importanti storici e archeologici, non hanno sofferto crisi. Altre zone prestigiose, ma meno importanti, hanno subito una riduzione di valore pari al 10%.  Oggi alcuni indicatori economici sembrano finalmente indicare la conclusione della crisi. Se ciò fosse confermato dalla stabilizzazione del mercato del lavoro, il mercato immobiliare rallenterebbe la sua corsa verso la discesa e i prezzi potrebbero salire di nuovo.

trend di mercato del mercato immobiliare romano

Figura 4: Analisi del trend di mercato 2011-2013
 

In uno scenario così descritto è possibile che questo sia il momento giusto per eseguire operazioni di acquisto. La domanda che si pone è: in quali zone? Sicuramente la scelta va a quelle zone che hanno combinato la decrescita del valore immobiliare al mantenimento di un loro valore oggettivo, appunto come Corso Trieste o Esquilino. Da un punto di vista urbanistico sono zone centrali, collegate con i mezzi pubblici, con vicine aree a verde e non troppo lontane dalle zone archeologiche e museali della città. Da un punto di vista costruttivo, inoltre, la tipologia edilizia presente in queste aree è costituita da edifici che risalgono all’inizio del Novecento ma sono ben costruiti. Essi hanno appartamenti con soffitti alti, mura molto spesse (calde d’inverno e fresche d’estate) e con il costo di una ristrutturazione appropriata (valore indicativo inferiore a € 1.000/mq circa) questi appartamenti possono raggiungere il comfort abitativo degli appartamenti più nuovi.

Se decideste di investire nel mercato immobiliare romano, Niross sarà felice di offrire la propria competenza, esperienza e supporto. Il nostro gruppo potrà dare consulenza nella prassi tecnica e felice di aiutarvi nello svolgimento di tutte le procedure amministrative e contrattualistiche.